O Pacote Fiscal para a Habitação 2026, aprovado na generalidade em 9 de janeiro de 2026, introduz um conjunto relevante de medidas fiscais destinadas a mitigar a crise habitacional, através do desagravamento fiscal e da criação de incentivos à construção, reabilitação e arrendamento habitacional, com especial foco nas rendas moderadas.
Apresentamos, de seguida, uma síntese das principais alterações fiscais:
A taxa reduzida de IVA a 6% passa a aplicar-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a:
Podem beneficiar da taxa reduzida as empreitadas destinadas à venda para habitação própria e permanente do adquirente, desde que a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização.
Nos edifícios em regime de propriedade horizontal, a aplicação da taxa reduzida limita-se à parte da empreitada proporcional à área afeta a habitação, nos termos do artigo 40.º do Código do IMI.
A taxa reduzida aplica-se a operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, cessando a sua vigência em 31 de dezembro de 2032.
As pessoas singulares que suportem IVA em serviços de empreitada de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente podem beneficiar da restituição parcial do IVA, correspondente à diferença entre a taxa normal de 23% e a taxa reduzida de 6%.
O pedido de restituição deve ser apresentado à Autoridade Tributária no prazo máximo de 12 meses após a emissão da licença de utilização, devendo a devolução ocorrer no prazo de 150 dias após a receção do pedido.
A taxa de IRS sobre rendimentos prediais é reduzida para 10% nos contratos de arrendamento com rendas moderadas, até ao limite de € 2.300,00.
Este benefício aplica-se a contratos com duração mínima de três anos e vigorará até 2029.
As deduções à coleta em sede de IRS para arrendatários são aumentadas para:
€ 900,00 em 2026;
€ 1.000,00 a partir de 2027.
As aquisições de imóveis por não residentes passam a estar sujeitas a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel.
A aplicação desta taxa depende da colocação do imóvel em arrendamento habitacional por um período mínimo de 36 meses, durante os primeiros cinco anos após a aquisição.
É prevista a isenção de IMT na primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada a habitação própria e permanente, desde que se trate de habitação de custos controlados e cujo valor não exceda € 324.058,00.
As pessoas coletivas com contratos de arrendamento a preços moderados passam a considerar apenas 50% do valor da renda para efeitos de tributação em IRC.
Prevê-se a isenção de tributação em IRS das mais-valias obtidas na venda de habitações, quando o valor seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas.
O reinvestimento deve ocorrer até 24 meses antes ou 36 meses após a venda do imóvel, sendo ainda necessário que o imóvel adquirido seja efetivamente arrendado.
É criada a figura dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), a celebrar entre investidores e o IHRU, I.P., com duração até 25 anos.
Nestes contratos, pelo menos 70% da área total de construção deve ser destinada a arrendamento habitacional com rendas moderadas.
Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos e prédios para construção ou reabilitação;
Isenção de IMI até 8 anos e redução até 50% no período remanescente do contrato;
Aplicação da taxa reduzida de IVA;
Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos.
As medidas agora apresentadas encontram-se ainda em fase de votação na especialidade, podendo sofrer alterações, bem como regulamentação específica, cujo desenvolvimento deverá ser acompanhado nos próximos meses.