Foi aprovado em Conselho de Ministros um conjunto de alterações ao regime do arrendamento urbano que, a confirmar-se a sua aprovação pela Assembleia da República, representará uma reforma com reflexos significativos em matéria de arrendamento, já que versa sobre pontos nevrálgicos da relação entre senhorios e arrendatários.
Importa sublinhar que estamos ainda perante uma Proposta de Lei, pelo que o texto final pode ser alterado durante a discussão parlamentar.
O objetivo declarado pelo Governo é duplo: aumentar a oferta de habitação no mercado de arrendamento e reforçar a confiança dos proprietários. A lógica subjacente é a de que muitos senhorios optam por não arrendar — ou por retirar imóveis do mercado — por receio de dificuldades em recuperar os seus imóveis. As medidas tentam dar resposta a esse receio.
Hoje, para que um senhorio possa pedir a resolução do contrato por falta de pagamento de renda, a lei exige, em regra, uma mora igual ou superior a três meses seguidos, ou o atraso por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses. Este limiar foi pensado para evitar que situações pontuais de incumprimento justificassem o despejo imediato.
A proposta baixa esses limiares, permitindo que o atraso no pagamento de apenas duas rendas seja suficiente para a resolução do contrato. Da mesma forma, é agora possível que três atrasos superiores a oito dias, seguidos ou interpolados, em doze meses fundamentem a resolução, deixando de se exigir quatro.
E acrescenta-se ainda um novo critério: quatro atrasos em dezoito meses.
Em paralelo, o prazo de que o senhorio dispõe para exercer o direito de resolução, hoje fixado em três meses para os casos de resolução pela falta de pagamento de renda, é alargado para seis meses.
Em todo o caso, é questionável se esta medida será efetivamente revolucionária e capaz de alterar o cenário em matéria de arrendamento, questionando-se se a redução do número de rendas que legitimam a resolução do contrato será diferenciadora.
Já, por seu turno, o alongamento do prazo de caducidade de três para seis meses será uma medida mais efetiva na proteção dos senhorios, permitindo minimizar as situações em que este, na esperança que os arrendatários regularizem a situação de incumprimento, vejam o seu direito caducar. Representa ainda uma vantagem ao retirar a urgência de recurso, num curto espaço de tempo, à resolução do contrato, conferindo uma maior margem para regularização de situações de incumprimento.
Atualmente, um senhorio pode exigir, no máximo, o pagamento adiantado de duas rendas aquando da celebração do contrato. A proposta eleva esse limite para três meses. Trata-se de uma garantia reforçada para o proprietário, permitindo aumentar o número de rendas na disponibilidade do senhorio, conferindo maior proteção em situações de incumprimento.
Mais substancial ainda é a alteração ao regime da caução. O artigo 1076.º, n.º 2 do Código Civil limita atualmente o valor da caução a duas rendas. A proposta elimina esse limite, devolvendo a liberdade às partes, dado que o valor passará a ser livremente fixado por acordo.
Também esta alteração confere maior proteção aos senhorios, permitindo mitigar os riscos em caso de incumprimento. Não obstante, não se deixa de assinalar o efeito perverso que isso poderá ter na imposição de condições mais exigentes aos arrendatários mediante a fixação de valores de caução desfasados dos rendimentos médios em Portugal.
Atualmente o senhorio pode opor-se à renovação, mas a mesma só produz efeitos após três anos sobre a data de celebração do contrato, nos contratos de arrendamento habitacional. A medida foi pensada para dar estabilidade aos arrendatários nos primeiros anos da relação de arrendamento.
A proposta revoga esta limitação, possibilitando ao senhorio não renovar o contrato no final do prazo acordado, mesmo que antes de decorridos três anos de duração do contrato.
Nos últimos anos, a lei passou a limitar a renda inicial de um novo contrato relativo ao mesmo imóvel à última renda praticada, atualizada por um coeficiente legalmente definido, o que, na prática, resultava em aumentos muito contidos, frequentemente referidos como um limite de cerca de 2%.
A medida tinha o propósito claro de impedir o desenfreado aumento de rendas entre contratos de arrendamento e, ainda, a sucessão de diversos contratos de arrendamento com vista ao aumento das rendas praticadas.
A proposta elimina esta restrição, devolvendo total liberdade ao senhorio na fixação do valor inicial da renda, o que, apesar de representar um incentivo à colocação de imóveis no mercado de arrendamento, não deixa de se afigurar um risco para a prática de rendas elevadas no contexto atual.
Uma das queixas mais recorrentes dos senhorios é a morosidade do sistema judicial português. Os processos de despejo são atualmente expedientes pouco eficientes a dar resposta às necessidades dos proprietários de reaverem os seus imóveis. O mesmo se diga quanto aos processos de cobranças de rendas.
Neste cenário, a proposta concentra num único processo o despejo e a cobrança de rendas, com o objetivo de acelerar as decisões.
A sua concretização efetiva dependerá, contudo, da regulamentação que vier a ser adotada e, sobretudo, da capacidade dos tribunais para absorverem o novo modelo sem que isso se converta numa nova fonte de congestionamento.
Os contratos de arrendamento habitacional celebrados antes de 1990 sempre foram um tema quente em matéria de arrendamento. As rendas baixas, impossíveis de atualizar para valores de mercado, e a sua duração vitalícia, têm gerado distorções no mercado do arrendamento. A transição para o NRAU destes contratos nunca foi simples, e as propostas agora apresentadas introduzem uma distinção bipartida que importa explicar.
Para os arrendatários com menos de 65 anos, a regra varia consoante os rendimentos do agregado familiar. Quem aufira menos de 64.400 euros anuais transita para o NRAU, mas com a renda congelada durante cinco anos. Já quem tiver rendimentos iguais ou superiores a esse montante transita imediatamente para o NRAU, com atualização da renda até ao limite de 1/15 do VPT do imóvel, dividido por 12.
Para os arrendatários com 65 ou mais anos, ou com incapacidade igual ou superior a 60%, a solução é diferente: o contrato mantém-se sem transição para o NRAU. Quem tiver rendimentos inferiores a 64.400 euros anuais fica com a renda congelada, mas, nos termos anunciados pelo Governo, o senhorio receberá uma compensação financeira do IHRU, correspondente à diferença entre essa renda e o valor de 1/15 do VPT. Quem tiver rendimentos acima desse limiar vê a renda atualizada até ao mesmo limite, mas sem transição para o novo regime.
A proposta permite que as comunicações entre senhorio e arrendatário possam ser efetuadas por meios eletrónicos, desde que exista acordo prévio e expresso de ambas as partes.
A exigência de acordo prévio deverá ser observada, evitando que o meio eletrónico seja imposto unilateralmente ou aplicável a arrendatários sem os meios ou adaptação necessária para uso dos meios de comunicação digitais.
As novas regras preveem também a criação de um Fundo de Emergência Habitacional destinado a apoiar financeiramente as famílias em situação de extrema vulnerabilidade que sejam alvo de processos de despejo. O apoio cobrirá despesas de alojamento ou realojamento. Também aqui a sua efetividade dependerá da regulamentação e da dotação orçamental que lhe forem atribuídas.
Em suma, as medidas aprovadas em Conselho de Ministros têm a orientação clara de tornar o arrendamento mais atrativo para os proprietários, reduzindo os riscos associados à colocação de imóveis no mercado.
Dito isto, algumas das medidas merecem atenção redobrada. A liberalização da caução e o aumento das rendas adiantadas para três meses podem traduzir-se num encargo de entrada tão pesado que, na prática, exclua do mercado arrendatários com menor liquidez imediata.
Já outras medidas, apesar de penalizarem os arrendatários introduzindo maior incerteza na duração dos contratos, são essenciais para incentivar os proprietários à introdução dos seus imóveis no mercado do arrendamento.
Em todo o caso, ressalva-se que esta se trata ainda de uma proposta. O texto que vier a ser aprovado pela Assembleia da República poderá ser diferente, devendo nesse momento ser afinados os pontos que ainda carecem de maior cuidado no equilíbrio dos interesses em causa.